Tasacion

En qué consiste la tasación de un bien raíz

Este servicio identifica el precio que el mercado está dispuesto a pagar por un inmueble al momento de ser evaluado.

¿En cuánto vender? Esta simple pregunta es la que muchos propietarios hacen al momento de ofertar una vivienda. La respuesta pocos la saben, ya que hay una serie de factores que influyen en el precio de un inmueble. Para resolver esta crucial inquietud existe la tasación comercial de bienes raíces.

En palabras simples, este servicio consiste en identificar el precio que el mercado está dispuesto a pagar al momento de ser evaluado, considerando factores externos y que influyen directa e indirectamente en el valor.

“Es una radiografía económica que debe evidenciar los factores por el cual se postula al precio y el enfoque empleado para ello”

Según los expertos, esta evaluación se debe solicitar cuando se quiere saber con seguridad a qué precio vender la vivienda. “Así no se cometen errores como ofrecerla muy cara, lo que alejaría a los interesados o por el contrario, venderla en precios muy bajos”,

“Cada cierto tiempo es recomendable saber cómo se ha valorado o desvalorizado el bien. Si hay demanda por inmobiliarias para construir edificios porque cambió el plan regulador, el precio del bien será, probablemente, distinto. Así sabrán si sus activos están valorizándose mucho, poco o nada, o bien, desvalorizándose”

Factores

Existen diversos elementos que influyen en el avalúo comercial de un bien raíz y que pueden determinar un aumento o disminución del precio. Algunos factores son propios de la vivienda, como metros cuadros, calidad de la construcción, superficies de terreno y edificaciones, nivel de oferta existente al momento de realizar el informe de tasación, condición en que se encuentre el inmueble, los materiales con los que fue construido y el nivel de equipamiento, entre otros.

A su vez, los elementos externos que gravitan en este proceso son la ubicación de la vivienda, ya que en algunas comunas, especialmente del sector oriente de Santiago, el precio es mayor en comparación a otros sectores.

También entran en este ítem la conectividad vial y la presencia de transporte público, el nivel de demanda que existe en la zona, volumen y tipos de delitos en el barrio y cambios de corto o mediano plazo al plan regulador.

Opciones

Si al poner en venta su vivienda, usted no desea contratar este tipo de servicios, debe tener en cuenta que el precio que establezca será aproximado.

Otra alternativa es el avalúo fiscal. De acuerdo al Servicio de Impuestos Internos (SII), una tasación fiscal corresponde al valor que este organismo determina respecto a un bien raíz, basado en la normativa legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes para efectos de la aplicación del Impuesto Territorial.

Esto se realiza con la finalidad de establecer las contribuciones o impuesto territorial. Al igual que la tasación comercial, también hay variables que influyen en el resultado, específicamente la presencia de servicios básicos, calidad y materialidad de la propiedad, entre otros. Además, depende de si el inmueble es agrícola o no agrícola.

En el primer caso, las principales variables son clasificación y superficie de los suelos, uso del predio y ubicación, vías de acceso al predio y distancia a los centros de consumo. Para la segunda clase, influye tipo y calidad de las construcciones, destino de la propiedad, superficie de terreno y antigüedad de las construcciones.

Así las cosas, la tasación comercial de un bien raíz es un servicio de gran utilidad si se quiere vender a un valor acorde al mercado. Asesorarse con un experto puede resultar fundamental para determinar el precio real y que se ajuste a las características de la vivienda.

Fuente ; Portalinmobiliario.com, 03/04/2012

La tasación, técnicamente denominada como informe de valoración, es un documento que suscribe un profesional competente para hacerlo y tiene como objetivo establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

La tasación de un bien está sujeta a una estricta normativa legal que no sólo establece los criterios y metodología para realizarla, sino que también establece quién puede hacerla. Esta normativa, que en España la constituye una Orden Ministerial de fecha 30 de noviembre de 1994 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda, es una norma que establece una metodología concreta basada en unas definiciones y principios que inspiran su redacción.

El valor de tasación se refleja en un certificado que puede contener observaciones, advertencias o condicionantes, si existen aspectos sobre los que conviene hacer un comentario, documentación pendiente o cuestiones que deben resolverse definitivamente para que el valor calculado sea firme para la finalidad concreta para la que se emite el informe de valoración.

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria. La tasación hipotecaria no tiene otra finalidad más que servir de garantía para el préstamo hipotecario, siendo totalmente independiente del importe por el cuál se realiza la hipotética transacción económica de compra-venta o el devengo de impuestos que la misma suponga. Los bancos prestan normalmente el 80% del valor de tasación.

Una tasación hipotecaría es realizada por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley. Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el Ministerio de la Vivienda. Las Sociedades de Tasación inmobiliaria tienen que ser sociedades anónimas con objeto social limitado a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. Se les exige contar con una estructura mínima y tienen responsabilidad civil frente a terceros derivada de la actividad de tasación. 

Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son:

• La ubicación.
• Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares, médicos, supermercados...
• La superficie: m2 y distribución, si tiene o no garaje o trastero...
• La calidad de los materiales de construcción.
• La situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si es orientación sur y los pisos altos.
• La antigüedad.

Hay diferentes métodos que se emplean para la tasación aunque el ajuste entre los resultados no muestra grandes diferencias:

• La tasación por comparación con otros inmuebles es la fórmula más extendida.
• La tasación por costos.
• La tasación basada en la capitalización de rentas.

A efectos de solicitar una hipoteca, un particular comprador tiene derecho a presentar al banco la tasación del inmueble que quiera adquirir, sin verse obligado por parte de la entidad bancaria a realizar una tasación con la entidad tasadora que esta última designe. El banco no puede rechazar esta tasación presentada siempre y cuando provenga de una entidad homologada por el Banco de España y, si quisiere hacer una segunda tasación a modo de confirmación, el coste de la misma no podrá ser imputado al particular comprador que previamente ya había presentado una tasación.

Fuente: Sociedad de Tasación S.A